Warning: Undefined variable $post_ID in C:\wwwroot\www.seozyba.com\wp-content\plugins\auto-tag-slug\auto-tag-slug.php on line 138
北京买房_理清思路,购房建议459-阿正资源网

北京买房_理清思路,购房建议459

原标题:北京买房:理清思路,购房建议459

北京买房_理清思路,购房建议459 1

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

房产情况:1. 西城白纸坊荣宁园两居1200w(学校西城实验小学);2. 丰台新宫公园懿府三居650w ;3. 望京新源国际90平500w(新源国际因为有办公的跑输望京大盘,目前在清理办公公司,中介说有可能后续补涨一点)。家庭情况:孩子27年上学(户口在西城731之前,再买房可单校)。

需求:学区肯定要解决,不想孩子在西城最差的小学读,三套房换两套房,不贷款,要有一套改善三居,不管怎么换必须保证房产都跟上大盘(不求绝对跑赢大盘)。目前感觉丰台和望京的房子跑输大盘,尤其是丰台公园懿府虽然居住最舒服,但就它这两年没涨。荣宁园03年商品房居住不错,但也是西城相对冷门小区,因为没有学区加上最小户型都是100平以上,一年成交不了几套,流通性一般,但属于西城学区洼地。

目前考虑的方案:

1、荣宁园望京换中信城两居1600-1700,公园懿府不动。孩子能上八中。(疑问:中信城有没有学区溢价,现在操作合适还是26年上学人少了再操作,自己感觉应该尽早换,到26年是不是有可能荣宁园望京不加钱都换不了中信城了?)

2、荣宁园 望京加点钱换天坛府150平三居,公园懿府不动。改善算是到位了,但学校东城一师附小,小学还可以,中学很一般。

3、公园懿府望京换中海京三或者亦庄金茂系的三居,荣宁园不动,目前看公园懿府和望京能换1200w的房子,感觉也就河西的京三和金茂系改善最好,学区也有潜力,也能跟上大盘。西城学籍也留着,如果27年亦庄学区一般,还可以卖荣宁园再买西城好学区上学。当下也把公园懿府和望京跑输大盘的房产置换到相对优质资产。

请您帮我分析一下我这几个方案哪个更好一些?中信城什么时候换合适?

A:

展开全文

1、2027年上学,肯定是低谷期了,那就不用着急。或者说如果是卖房后要增加大量的资金(包括贷款),那就提前换,如果是平级置换的话什么时候都行,过了入学高峰期才相对更稳妥呢。

2、中信城当然有学区溢价了,西城所有带学位的房子都有溢价。但这分地方和房子,除了德胜和金融街的部分小区之外,其他学区都是总价高的商品房溢价低,超过1500万的溢价也就是10%左右吧。各区都这样,因为大多数家长都抢总价低的,所以对豪宅的影响相对小的多。

反正荣宁园是肯定比中信城溢价高的,也谈不上洼地,就值这价格。中信城中大户型属于能不依赖学区也能保值的,所以如果过了高峰期,荣宁园大概率比中信城受到的影响大。

3、换天坛府,谁说能保证一师附小了?东城可是真多校,很难保证。所以有可能也就是做到了住新房,是否改善看自己的体验。其他的需求都不好说,自住为主吧。

4、公园懿府,买的时候是什么目的啊?郊区的两区交界地带,很难说哪个区能发扬共产主义精神。反正买投资房是注重地段儿的,自住房就看自己的喜好了。所以这里自住合适,升值来说这几年是略落后了点儿,看以后的发展吧。三居也算不上投资房,650万总价,估计能租8000左右吧,肯定还存在新房溢价呢,从投资讲不是太划算。

望京哪儿有新源国际啊,星源国际吧?这不是说有办公的,而是听这名字就是公寓,从开始就是办公的。当年利达汇通公司开发的,主打的就是商住两用,属于望京高价盘。清理办公的,不太好能干净的,而且也意义不大,房价未必上涨,租金倒先掉下来了。全北京除了学区房,改造成功的公寓几乎没有。

亦庄是城南第一学区,但到现在为止,和西城的差距还较大。但如果综合考虑就换这儿呗,西城的也留着,亦庄的算都兼顾。到上学的时候看哪边合适,至少能做到不亏。

5、总之要是我就用第三个方案了,相对稳妥。

仅供参考。

二、

Q:

怎么看台湖板块,润枫领尚怎么样?有人说三区交界,三不管,有人说挨着亦庄和国贸,前景很好,不知道怎么选择?

A:

1、润枫领尚挨着国贸?直线距离都得十多公里呢,这就甭惦记了,再往北还挨着太阳宫到北七家呢。太远了没意义,这挨着亦庄就算不错了,能借到些势能挺好的。

这里也不是三区交界啊,更不是三不管。明明这里是四区交界,大兴朝阳通州亦庄,所以应该是四不管儿才对。当然也没那么差,还行吧,看将来的规划和建设了。

2、前景好不好我不知道,之前这十年反正是升值普通,肯定是没赢,但输的也不算太多。分跟谁比了,如果和核心区的林肯公园比那就输多了,当时便宜也就20%左右吧。现在林肯7.6万,领尚4.8万,差多了。但如果跟大盘相比也还行,不算输的多,说的过去,说明得到了亦庄的支撑。

所以这就属于普通吧,算不上多好也不太弱,我也闹不清怎么规划的,期望值别太高就行。自住为主,其他的看以后的发展了。不过提醒一下,这里有溢价,不算太高,大概在10%吧,说明也被炒高了点儿。

仅供参考。

三、

Q:

我们在回龙观有2套房,无贷款,总价值1000万多点,孩子现在4年级,昌平学籍,丰台户籍,您说为了孩子是否换房到东西海呢?还是就回丰台算了。孩子资质一般,丰台十二中肯定进不去。

要是换房,卖一买一只能到淘白片区,买了也不一定能进好学区,网上说大概率是进六十六中。听说海淀上地那儿有个地方买了就能上好初中,不知道具体是哪个小区?听说单价14万。家人不愿意折腾房子,如果去民办的话,有没有性价比比较高的,不知道该怎么办好了。请您推荐一下。

A:

1、是否买学区房可没有标准方案,我也不敢建议。

2、十二中要没戏的话那就东西城呗。都四年级了,这会儿去海淀,大概率是全家受罪。既然已经是昌平学籍,那去哪个区都没有靠派位进入牛校的可能。海淀拼成绩,东西海拼运气吧。上地这种地方靠派位进牛校意义不大,压力会比较大,高中总不能也派位吧?海淀可是丘陵地带,渣校比丰台还渣呢。

真要买的话就是上地东里或西里,但1000万还真不太好买到什么,一般两居室都千万以上。还有北洼路一号院,能买到70多平的。另外上地佳园能有大一居,但这种总价的一般户型都不太好。

3、民办的,能花钱就上的只有国际校,这我不懂。确定不参加高考了吗?

4、这我也不知道怎么办好,看意思是突发奇想吧?反正如果是普娃,一般不建议去海淀了,进不去好学校的话学区房白买,海淀本来在小升初也没什么学区房概念。东西城就是拼个运气,反正总体资源均衡,只要不是太普通,跟着大部队也能考的不差。民办校甭惦记了,好学校比公立的难多了。不参加高考的我不懂,也谈不上什么性价比。

仅供参考。

四、

Q:

我从去年下半年开始关注朝青板块,主要看的炫特区的非南向一居室。但从我关注开始,这个小区就一直很热门,成交很快,中间也和人同时抢过东南向的一居室没能成功,感觉现在已经有点贵了,也没有太多合适的房子。

我的疑问是:1. 主要考虑保值增值短期不自住的话,现在炫特区适合上车吗?2. 有中介推荐如果觉得炫特贵了可以去兴隆家园看看。我粗略了解了一下,兴隆家园有三区,一区没电梯不考虑,二区好像是当初建的回迁房但是最后房本是商品房,三区是正常商品房。就目前个人情况而言,二区的一居室朝向一般东西,三区一居室朝向一般都是北向,三区价格也更贵一些,这个小区如何?听说门口将来通地铁,现在价格合适嘛?未来前景如何?

A:

1、既然炫特贵了那就买没涨的呗,先看板块内,以及附近四惠什么的,都没合适的再看其他板块。

2、兴隆家园,自住为主吧,户型好的还行,流动性略弱于朝青。这里最早的均价是和华纺差不多的,现在有些差距了吧。以后户型朝向好的肯定能跟上大盘,其他的说不好,普通吧。

3、通地铁,跟这种地段的房价没什么关系。地铁只有在偏远板块作用大,在市区不算高科技新鲜事物,哪儿都有,没人多花钱坐地铁玩儿。顶多是锦上添花吧,大多数情况是波澜不惊,近十年来市区没有因为地铁而涨价的先例,人们都见过世面了。

我不知道现在什么价格,这得问当地中介。应该涨幅比朝青落后一些吧,但我没数据,只有中介有,问他们吧。

4、看看四惠或常营有没有合适的吧,都是逐步传导的。

仅供参考。

关注“章哥说买房”,有房产相关问题可以向我提问。返回阿正资源网,查看更多

责任编辑:

阿正卡盟平台承接业务:抖音,快手,小红书,微博,QQ钻类,年费业务,影视会员等

  • 打赏
  • 分享
分享到...
北京买房_理清思路,购房建议459 2
请选择打赏方式
北京买房_理清思路,购房建议459 3
北京买房_理清思路,购房建议459 4 北京买房_理清思路,购房建议459 5
  • 微信
  • 支付宝
版权免责声明

① 开通本站SVIP资源,永久免费下载 www.seozyba.com
② 本网站资源来源于网络收集,如有侵权,请联系站长进行删除处理。
③ 分享目的仅供大家学习和交流,请不要用于商业用途,否则后果自负。
④ 如果你有源码需要出售,可以联系站长,或者点击
投稿
⑤ 本站提供的源码、模板、插件、软件、学习资料等等其他资源,都不包含技术服务请大家谅解。
⑥ 本站资源售价只是赞助,收取费用仅维持本站的日常运营所需。
⑦ 在您的能力范围内,为了大环境的良性发展,请尽可能的选择正版资源。
⑧ 网站资源不做任何二次加密和授权后门(原版加密除外)


阿正资源网 » 北京买房_理清思路,购房建议459

发表回复